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Résidence principale

Les primo accédants voient augmenter le risque d'acquérir le bien qu'ils convoitent un peu plus cher.
Quant aux propriétaires en mesure d'acheter sans avoir vendu, ils peuvent espérer améliorer l'autofinancement de leurs nouveaux logements en cédant plus tard à un meilleur prix, le bien qu'ils possèdent déjà. Les espoirs de gains peuvent se transformer en avatar financier. La publication le 19 avril 2000 par les notaires des dernières statistiques relatives au marché immobilier annonce le début d'un nouveau cycle immobilier et permet, avec certitude, de tirer un trait sur la crise subie depuis 1990.
Avec 151 222 ventes immobilières enregistrées en 1999 à Paris et dans les départements des Hauts-de-seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le marché a retrouvé le rythme d'activité de 1990.

Avec 19 921 ventes, le marché des appartements neufs a progressé de 51%. Sur les 9 premiers mois de l'année 1999, 16 957 ventes ont eu lieu (+ 98,4%), ce qui a correspondu en l'espace de 6 mois, à l'absorption par le marché du " stock " des logements neufs. Mais dans le même temps, signe patent de la reprise, alors qu'au 4 ème trimestre 1999 le volume des transactions avait baissé de 50 % à Paris, le chiffre d'affaires n'a enregistré pour sa part qu'une baisse de 25% sur cette même période. Alors que les ventes de maisons individuelles neuves avaient doublé au 3ème trimestre, par rapport à la période correspondante de 1998, celles ci ont chuté de 5,3% au cours du dernier trimestre de l'année.

Les prix de vente sont toujours attractifs et les taux d'intérêts restent très compétitifs. Et dans certains cas, comme en témoigne l'exemple de Monsieur Renoir (voir encadré), le différé de vente de leur logement ancien pourra se révéler financièrement très opportun. Nombreux sont les candidats à l'acquisition qui ont tenté une expérience spéculative au cours des années 1990. Les professionnels partenaires de Se Loger connaissent exactement les marchés immobiliers spécifiques de Paris et de la région parisienne et sont de précieux alliés dans ce type d'opération. Cette règle sert de base à l'administration fiscale pour estimer la valeur de votre main d'oeuvre. Quant aux intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition ou la réparation d'une résidence secondaire, ils ne sont pris en compte que dans les mêmes limites que celles retenues pour le calcul des réductions d'impôt au titre des intérêts des emprunts relatifs à l'habitation principale. Autant dire qu'en différant la vente de votre logement, vous risquez fort de ne pas bénéficier de l'exonération de l'impôt sur les plus values. Cette exonération, comme indiqué ci après, n'est en effet acquise que dans les cas relativement limités de revente de la résidence principale, de première cession d'un immeuble autre que la résidence principale, lorsque le patrimoine familial est considéré comme modeste et enfin, lorsque le bien immobilier quelle que soit sa nature est possédé depuis plus de 22 ans. Les conditions d'exonération d'une première cession d'immeuble ne sont pas plus, adaptées à l'opération envisagée. Il doit s'agir de la première vente intervenue depuis le 1er janvier 1982 d'un immeuble (résidence secondaire ou donnée en location) acquis depuis au moins 5 ans et seconde condition, il ne faut pas être propriétaire de votre résidence principale à la date de la cession et, éventuellement, ne pas avoir vendu votre résidence principale dans les deux années précédentes. Citons enfin pour mémoire les conditions d'exonération en cas de patrimoine familial modeste. L'exonération d'impôt sur les plus values bénéficie aux titulaires d'une pension vieillesse non assujettis à l'impôt sur le revenu au titre de l'année de réalisation de la plus value et aux foyers fiscaux où l'ensemble du patrimoine mobilier et immobilier n'excède pas 400 000 F, majorés de 100 000 F par enfant à charge à partir du troisième. Dans ce cas, l'exonération doit être demandée en joignant à la déclaration d'ensemble des revenus un état du patrimoine immobilier. Les abattements sur le montant de la plus value Sur la plus value ainsi déterminée, s'applique un abattement général de 6000 F ainsi qu'un abattement spécial en cas de première cession imposable de résidence secondaire, mais à condition que le propriétaire ait eu la libre disposition du bien pendant au moins cinq ans. La plusvalue est réduite de 20 000 F pour chacun des époux et de 30 000 F pour les célibataires, veufs ou divorcés. Ces limites sont augmentées de 10 000 F pour chaque enfant vivant ou représenté. Au bout du compte, acheter sans avoir vendu s'apparente donc à une véritable opération d'ingénierie immobilière et fiscale dans laquelle peuvent s'aventurer sans risque les propriétaires très bien conseillés. Un logement peut être mis en location dans l'attente de sa vente. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 60 000 francs par an, le régime micro foncier vous permet d'appliquer un abattement forfaitaire pour charges égal 40 % du montant des loyers perçus. Ce régime est particulièrement avantageux pour un bailleur propriétaire d'un logement pour lequel les crédits ont été remboursés et pour lequel les charges déductibles sont faibles. Toutefois le régime micro foncier n'est pas applicable aux logements loués dans le cadre des dispositions Périssol ou Besson. Le contrat de location en meublé est particulièrement adapté aux locations de courtes durées. Mais un tel contrat de location n'est valable que lorsqu'un événement précis, indiqué dans le contrat dès sa signature, justifie que le bailleur ait à reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Toutefois, la réalisation de l'événement qui justifie le recours au contrat de courte durée ne doit pas dépendre de la volonté du bailleur.